从经济发展的角度，深圳、香港和新加坡这三座城市展示了耐人寻味的对比。

很长一段时间里，香港的经济总量一直高于新加坡，人均GDP不相上下，并立于“亚洲四小龙”之列。那个时候，深圳还是南海边的一个小渔村。然而，变化悄然而至。2003年新加坡人均GDP超过香港，差距不断扩大；2010年，新加坡经济总量首次超过香港；2016年，深圳的经济总量也有望超过香港。

那么，这三个城市经济格局变化的根源是什么？

中金报告称，香港制造业空心化、过度依赖服务业是经济发展落后的直接原因。制造业对于香港和新加坡的经济腾飞都曾起到过至关重要的推动作用，但近十多年来两个城市的制造业发展却南辕北辙：

1）香港制造业彻底空心化，服务业成为经济增长的唯一支柱。经济增长主要依靠消费拉动，投资的边际贡献率几乎可以忽略不计。这样的经济结构稳定性弱，经济增长缺乏后劲。

2）新加坡的制造业则从劳动密集型成功转型为资本、技术和知识密集型，附加值不断提升。制造业和服务业成为经济增长的双引擎，消费、投资和出口三架马车共同发力拉动经济增长。

3）深圳与香港和新加坡本不在同一发展阶段，但是后来者即将居上则主要受益于“腾笼换鸟”战略的成功。深圳的研发强度、研发能力以及研发转化为生产的能力在三个城市中是最强的。制造业与服务业一起发力才能拉动经济高质量的快速增长。

近几年，深圳又创造了产业转型升级的奇迹：2008 年金融危机后，外需放缓、成本上升，深圳经济发展遭遇挑战。广东省提出了“腾笼换鸟”的发展战略，使危机成为契机，以市场之手帮助深圳淘汰了落后产能，释放了部分土地，为新兴产业的发展腾挪出了空间。2014 年深圳工业中高新技术产业的占比升至63%，出口中的“三来一补”和进料加工已经大幅降低，产业结构转型已经取得巨大进展。

深圳与香港和新加坡本不在同一发展阶段，但是后来者即将居上则主要受益于“腾笼换鸟”战略的成功。

    房地产和制造业对于一个经济体的发展至关重要，但是在香港、新加坡和深圳这三个城市中，这两个产业发展路径却非常不同，因而也产生了不同的影响。

    中金报告称，房地产成为经济命脉的风险。房地产在这三个经济体中的地位都很重要，但对经济和社会的影响却迥异。比如，新加坡的房地产业不仅是经济支柱之一，而且很好地解决了民生问题。香港的房地产业把控了经济命脉，政府收入对地产依赖度极高，居民购房的承受能力却极低。深圳的新增建设用地有限，但房地产投资增速并不低，对经济增长的作用仍然很重要。

1）新加坡的房地产业不仅是经济支柱之一，而且很好地解决了民生问题。其住房自有率高达90%，房价收入比最低，人均居住面积最大，近十年来房价涨幅也最小。组屋制度和中央公积金制度成为经典。

2）香港的房地产业把控了经济命脉，政府收入对地产依赖度极高，居民购房的承受能力却极低。房地产行业诞生了众多富豪，绝大多数普通市民却过着蜗居生活。用于住宅用途的土地开发面积仅占城市总面积的6.9%，近年来新增住宅数量不断减少，难道只因政府、开发商、以及辛苦供楼的中产阶级都不愿看到楼价下跌？

3）深圳的新增建设用地有限，但房地产投资增速并不低，对经济增长的作用仍然很重要。

最后，中金报告称，有雄心、有权威、敢作为的政府是经济发展的重要驱动力量。作为最早和最成功的经济特区，“发展才是硬道理”是深圳市政府的一贯政策，政府的作用毋庸赘言。香港和新加坡更有可比性，像是“极”与“极”的碰撞。香港奉行自由主义，采用积极不干预的经济政策，而强势政府是新加坡的一大特色。新加坡国会中的反对党难以形成抗衡力量，行政当局的各种决策能够很快获得立法机构通过并迅速实施；而香港各党派实力均衡，“拉布”时有发生。从财政支出的角度看，新加坡为社会发展做出的开支更大；在财政盈余的管理上，新加坡的风险偏好更高，回报也更高。